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房奴们今年想提前还贷吗?两次降息一次买单

来源:互联网 编辑:dxw360 时间:2012年12月13日 09:24:38

  又到一年年末,自然又是各家盘算着要不要提前还贷的时候了。与去年不同的是,今年不仅没有加息,反而两次降息了,那么对于很多房贷客来说,欣喜的是不到一个月后,房贷的压力要减少了。但也有人觉得欠着银行的钱总不心安,想要早点还掉为好,对此,理财师提醒,并非所有人都适合提前还贷,市民还要好好掂量下。

  今年一共下调了 0.5个百分点

  今年6月8日,央行决定降息,5年以上贷款年利率从原来的7.05%下调至6.8%,而随后的7月6日,利率又进一步下调至6.55%。两次降息相加,今年房贷年利率下调了0.5个百分点。

  据了解,银行对老房贷客户执行新利率时一般分四种,一是调息即日房贷利率将执行新的利率; 二是在央行调息后第一个结息日调整房贷利率; 三是调息后次年的1月1日执行新的贷款利率;四是按照同银行约定调息政策执行新利率。目前苏州大部分银行都采取第三种调息方式。因此,大多数苏州的购房者并不能在当时马上享受到降息利好,因为多数商业银行与购房者签订的 《个人住房借款合同》中约定,“老房贷”的利率调整将在次年的1月1日起执行。苏州的房贷客们还要忍耐10多天,才能兑现两次降息的效果。

  两次降息一次买单

  快到年底,不少单位都将发放年终奖等各种奖金,这让房奴们手头上稍微有所充裕,对于一些感觉还贷有压力的房贷客来说,会选择用这笔钱提前还一部分贷款。参加工作三年的小顾说,他年初买了房,贷款39万元,只享受到了85折优惠利率,也就是年利率5.9925%,贷款期限为20年,现在每个月要还2792.39元本息,其中利息近2000元。对于平时每月收入5000元左右的小顾来说,颇有点压力,因此,到了今年年底,拿到年终奖,他准备再向父母借点,凑个10万元,提前还贷,这样以后还贷的压力就小一点了。据了解,今年以来,央行的2次降息将于明年起一并买单。对于去年以前办理的老房贷客户来说,明年起就可享受两次降息的叠加效应了。而如果是在今年6月8日至7月6日期间购房的话,由于已经享受了一次降息“红包”,那么明年就只能再享受一次降息的“福利”了。如果是7月6日后买房的,那本身可就享受着两次降息“福利”了

  理财师给记者算了笔账,胡先生前年底购房的,房贷40万元,贷款期限20年,选择的是商业贷款,还款方式是等额本息,今年每月的房贷为3113元,元旦开始每月只需2994元,每月减少119元,全年可以省近1500元。

  这次能省多少钱?

  以贷款100万元(不考虑已还款部分本金),期限30年为例,在等额本息还款方式下,按照7.05%的年利率,每月需还款6686.64元,调整后利率为6.55%,每月需还款6353.60元,每月可以少还333.04元。

  而对于获得7折利率优惠的消费者,月供的减少幅度略少。仍以贷款100万元,期限30年为例,打7折后原先利率为4.935%,每月还款5328.56元,调整后利率为4.585%,月供为5120.47元,每月只少还208.09元。不过对于购买第二套房,房贷利率上浮1.1倍的消费者,明年元旦前后的还款额差距还是较大的。还是以贷款100万元,期限30年为例,目前1.1倍利率为7.75%,每月需还款7164.12元。调整后,1.1倍利率为7.21%,每月只需还款6794.65元,少还369.47元。

  有些人其实不必提前还

  那么提前还款就划算吗?理财师摇着头说不一定,其实不是所有人提前还贷就合算的。

  1、享受了优惠利率的

  理财师表示,2009年、2010年那时候由于银根放松,不少购房者碰到好时光,享受到了7折利率,纵然加息后,利率依然很低,低于目前5年以上的定存利率,更低于一些理财产品的利率。这样提前还款不如拿去存款,或者购买理财产品。即使是85折利率如果找到好的理财产品的话,也能获得相当的利差。“这样的客户,没有特殊情况,我们就不建议提前还贷了,因为一旦客户还款了,想要再次贷款,就没有这么优惠的利率了。”理财师说。

  理财师表示,只要房贷客觉得自己的贷款对日常生活影响不大,就没必要提前还贷。如果这部分享受了优惠利率的客户选择提前还贷,而之后又需要贷款的话,不但没有优惠利率可享了,而且很大可能还要上浮利率了。“这样其实不划算的。”

  2、等额本息还款还到一半的

  如果是使用等额本息还款方式的借款人,而且还款年数已接近还款中期,那么理财师认为,这时选择提前还款也并不划算。

  据介绍,等额本息还款是每月还款总额固定,其中还款本金递增,还款利息递减,也就是说借款人前期还的利息比重较大,本金比重较少。如果借款人到还款中期再选择提前还贷的话,已经偿还了大部分的利息,提前还款的部分则更多的是本金,这种情况再选择提前还贷的话意义不大。

  3、等额本金还款还了1/3以上的

  而对于使用等额本金还款的客户来说,等额本金是将贷款额总额平分成本金,根据所剩本金计算还款利息,随着还款时间的增加,所剩本金减少,还款利息也越来越少,当还款期超过1/3时,其实借款人已还了一半的利息,再选择提前还贷的话,偿还的更多是本金,不能有效地节省利息支出。因此此时提前还贷也不划算。

  4、有高投资收益回报的

  如果老房贷手里有钱,手头有其他投资理财项目,且投资收益率高于贷款利率,投资收益高于贷款利息支出的话,理财师也不赞成这部分借款人选择提前还贷,理财师认为如果有投资项目收益可以覆盖利息支出,那么大可将资金用于投资,用投资收益来支付月供。

  “不过,如果房贷客没有什么投资项目,只是将资金存于银行的话,那存款利率是远远赶不上贷款利率的,这时还是选择提前还贷吧。”

  多半是为了卖房子

  央行在今年6月和7月两次降息,按照规定,很多办理了房贷的市民,从明年1月1日起能够减负,对房奴来说这本来是好事,但部分手头有闲钱的人还是打算提前还贷。从各大银行了解到,临近年底,预约提前还贷的人比平时多了两三成。

  “一上午客户一个接一个,连上厕所的时间都没有。”一家国有银行的信贷人员说,到年底提前还贷的人明显增多,平时每天接待十几个客户都是多的,现在每天有二三十个人,基本还都集中在上午时间。

  据她介绍,最近一段时间提前还贷的人跟以前还有一个明显的不同,就是全部结清贷款的人多了。“这部分人很多都是买房贷款时间不长,提前还清贷款多半是为了卖房。”

  银行人士说,除了卖房者提前还贷外,到了年底,上班族会有各种红包、补发的费用、奖金以及年终奖等收入,在衡量其他投资渠道与贷款利息之间的收益之后,还是选择将一年攒下的钱部分偿还按揭,以降低月供。因而导致年底向银行申请提前还贷的人数增加。 银行也有自己的担心

  如果大批地接受提前还贷,将贷款额度收了回来,却不能赶在有效的时间点(如年底)之前发放出去,银行就得不偿失了。“并且银行系统内部从收回贷款腾出额度到发放新的贷款使用额度的这一个额度扭转的过程也需要时间去操作,总之,现在已临近年底,一贯秉承稳健经营思路的银行业是不可能为了投机地提高贷款利率而冒险地接受大批提前还款。”上述业内人士告诉记者,说得更简单点,如果现在银行开始办理客户提出的提前还贷的手续,可能按照正常程序办也要到12月中下旬才能办理完成,并腾出额度,而那个时候根本来不及将腾出的额度投放出去,这样就导致了银行的贷款规模减少,与各银行的年底工作目标是相背离的。

  银行在年底贷款规模的考核压力都很大,如果借款人提前还贷了,银行报表上的贷款总额就会减少,“虽然个贷在各家银行所占的比重不大,但目前银行间的竞争都很激烈,业务拓展都很艰难。”该负责人表示。此外,一位业内人士告诉记者,如果银行找到了利率更高的贷款投放项目,而又缺少信贷规模,在这种情况下,银行不仅会鼓励利率下浮的个贷客户提前还贷,甚至还有可能会去动员贷款收益低的存量大企业客户提前还款。

  新房贷前景怎么样

  新利率之下,新申请的房贷利率能否打折,银行会不会减少利率折扣?

  其实除了明年元旦实行新的利率之外,新申请的房贷利率能不能打折也是购房需求的人群所关注的,目前包括四大国有银行在内的大多数银行还是执行的基准利率,而某些中小股份制银行则针对不同的楼盘最多会有9折的优惠,某股份制银行的工作人员透露,首套房贷自国庆恢复基准利率之后并没有再次上调,目前还是试行基准利率,但是利率打折现象要看是哪个楼盘,是不是合作楼盘。

  此前针对固定楼盘85折、9折的优惠已经非常难找了,要再想轻松申请到优惠房贷估计要等到明年以后了。按照目前银行认贷的操作方式,对于已经有一套房的客户来说,不论他们是不是把第一套房先卖掉再买房都是按照二套房来执行。还有部分银行的网点直接是现在把房贷客户拒之门外,有地方的民生银行已经暂停了房贷业务,还有其他的一些银行表示除了合作楼盘之外也暂停了个人房贷业务。

  除了房贷利率优惠收紧之外,审批和房贷周期也开始延长,银行贷款审批在年底也变得更加严格,不少有不良信用记录的客户都被卡在门外,而根据业内人士透露,银行面临的存贷比压力每年到年末的时候都是资金比较紧张的时候,到了12月份银行资金紧张情况比较明显,虽然暂时执行的还是基准利率但是不排除银行在接下来的一段时间会利用利率上浮来婉拒房贷客户的现象。

  房贷也要选适合自己的

  理财师表示,实际上,在市民办理房贷的时候,市民就要注意根据自己的实际情况,如能承受多少金额的月供、是否需要提前还贷等,选个适合自己的房贷产品。

  据了解,在办理房贷时,银行会在合同文本上要市民选择还款方式,目前银行中有等额本息、等额本金、双周供等方式,每种还款方式都各有特点。市民应根据自己现有资金以及今后收入变化情况选择房贷品种。

  等额本金还款方式为,还款期内借款人每月等额偿还贷款本金,贷款利息随本金逐月递减并结清的方法。也就是说,这笔贷款每个月还款额是逐渐减少的。业内人士分析,该业务随还贷年份的增加还款的负担逐渐减轻,比较适合当前收入较高,日后收入可能减少的人群。在贷款时间相同的条件下,等额本金还款法支付的利息较少,若有提前还款打算,不妨选择这种。等额本息还款,是目前大多数房贷客采用的还款方式。该还贷方式为,还款期内每月偿还同等数额的贷款(包括本金和利息),但每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。因还款初期占用银行资金较多,还款总利息较相同期限的等额本金还款高。业内人士认为,收入处于稳定状态的家庭,在经济条件不允许前期投入过大的情况,也可以选择这种方式。但在相同贷款年限下,等额本息还款因利率上调引起的利息增加额,要明显大于等额本金还款因利率上调引起的利息增加额。

  “双周供”还贷,即银行按揭贷款人以“双周”为一期进行还款,每两周归还原来月还款额的一半。双周供还款的频率多,每次还款的金额较少,投资者所承担的心理压力较小。固定房贷,在加息周期里是最划算。但理财师提醒,是否选择房贷固定利率,必须对预期升息空间作出合理判断,该业务在加息周期里最划算。一旦遇上降息周期,那么房贷客可就不划算了。

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