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三类购房者接力入市 开发商你准备好了吗

来源:互联网 编辑:dxw360 时间:2012年03月31日 16:59:45
  开发商几家欢喜几家愁,其实源头都在于购房者是否“买账”,购房者才是决定这轮小阳春的主角。看到开发商降价的“眼泪”在飞,那些对于跌到哪里才是底并没有明确底线的购房者,出于各自不同的原因,也开始“心软”起来。

  近期,究竟是哪几类购房者率先出手呢?分析 小阳春的数据可以发现,小户型成为楼市首轮冲量的主要动力,小户型的消费者刚需群体,成为此番小阳春最大的推手。中国房产信息集团数据显示,一季度1月1日-3月22日上海共成交90平方米以下的公寓4221套,占公寓成交总套数9236套的45.7%,基本占据半壁江山。

  其次,一些市区内总价合理控制的中小户型房源,以及一些近期做促销的豪宅项目,都得到了相应客户群体的支持。

  需要看到的是,虽然刚需所占的比例增加,成为市场的主流,但是要成为楼市复苏的推手,尚独木难支。从整体成交格局来看,后市的继续繁荣,仍然需要于大户型等中高端产品销售逐步解冻。

  刚需

  遇到降价就控制不住

  罗先生是今年一波降价潮的受益者。就在年初,他买下一套位于宝山的80多平方米的公寓用作婚房,开发商正是一家年初集中降价促销的大型国有企业。“之前一直在市区的老式小区里租房子,这个楼盘也一直在关注,靠近地铁,出行也方便,旁边也有生活配套,就是价格有些吃不消。之前的毛坯价格就要1.9万/平方米,现在精装的只要1.6万/平方米,折算下来140-160万总价,我觉得也降得差不多了,我也不等了,怕过了这村就没这店了。”罗先生的心声就是这波支持楼市小阳春的主力军的真实写照。他们善良老实,用辛苦攒下来的工资和家里父老乡亲的鼎力支持,才能够拥有人生第一套写下自己名字的房子。投资或者转手的想法对他们来说暂时还有些遥远,也说不准什么时候才是抄底的好时机,他们不关心开发商降价以后还有多大利润空间,是不是贴着成本卖;只要降到他们觉得靠谱可以接受的地步,这批确实以及着实要买房子的人,就乐意买单。

  今年以来,自旭辉、富力等房企陆续启动较大规模的优惠促销活动,明显拉动了促销项目的销售量。而这些低总价房源的拥护者,正是刚需。这类房源满足他们对于低总价,靠近公共交通站点,周边有或者规划一定的配套支持等基本层面的要求。“由于当前市场需求主力仍以对价格敏感的首套自住购房者为主,价格若出现可观的降幅,将对这部分购房者形成较为强烈的吸引力。从开发商的业绩数据亦可看出,降价对销量的带动作用十分显著。”中原集团研究中心高级经理张海清认为。

  对于刚需,眼下最利好他们的就是3月1日起调整普通商品房标准的决定。

  据德佑地产监测数据显示,二月份的成交总面积为40.32万平方米,成交总套数为3643套。三月新标准调整后仅8天成交面积占2月全月的45.09%。“可见,新标准调整后促使了部分买家的入市。但是从数据分析上看出,标准调整对中低端成交影响较大,对高端市场的影响只能说是心理的正面影响。整体的成交量上去了,客户对市场的信心也会逐渐恢复。”分析人士指出。

  刚改

  不想错过“回城”安家机会

  祖孙三代一直住在一起的王先生,为了孩子的上学问题准备在市区买一套学区房,之前住的小区环境不太好,很多麻将房,道路上的停车位挤得小孩子连玩耍的地方也没有,考虑到这些,王先生将眼光放到市区的一些优质中小户型上。“我宁愿买市区的小房子,也不想买郊区的大房子。”王女士有她的考虑,“我们平时工作繁忙,不想在交通问题上浪费大量时间。与其每日奔波在公交、地铁线路上,耗费大量交通成本还透支体力和精神,不如转化成购房成本,省下的时间用来创造更多的财富。”

  最后,王女士终于在虹口一个项目的尾盘里预定了一套80多平方米的房子,精装修,总价恰好在330万元以内,属于普通住宅标准。“对于高端改善型刚需,客户看重房子的地段及品质。限购令、房产税等环境下,不少买家都是抱着既然只能买一套、那就干脆买好点的心态。若遇到房源价位合理,更不容错过。”推出该批房源的开发商说出这部分购房者的心态。

  市中心房源的高总价将大多数改善型置业者拒之门外,在市中心供应稀缺的时候,高品质而又把面积控制的比较合理的小户型住宅,以及其在通勤时间、学校、商业配套等各方面的优势,自然受到改善型刚需的青睐。一份来自于易居房地产研究院的数据显示,从环线上看,相较于2010年,2011年上海内环内新建商品房成交均价增幅达6%,内中环成交均价增幅3.8%,郊环外却出现了4.2%的跌幅。可见,内环内区域新建商品房的抗跌保值性是其他区域无法比拟的。对于有能力改善的客户,建议将置业目标区域向市区靠拢。

  豪宅客

  验证巴菲特投资秘诀

  近期豪宅市场热点莫过于新鸿基的滨江凯旋门项目。“我手上很多客户都对凯旋门项目兴趣很大。”德佑地产陆家嘴店经理唐东阳说,“限购限贷、房产税限制了很多豪宅客户,但是能够出手的客户肯定是有的,而且很多人都在等这个项目出来。这个项目沿江景观小户型1千万出头就可以搞定,门槛比周边项目更有竞争力。”“由于目前凯旋门项目还没有样板房可以参观,我的许多客户还在犹豫,毕竟豪宅客户对装修品质、实景体验方面还是相当看重的。”唐东阳说。

  与此同时,在不少豪宅都出现价格松动的时候,一批投资客也欣然前往捧场。“世茂滨江是尾盘了,客户对于6、7折的接受度也很高,之前一个月只能卖1、2套的,现在可以二、三十套的卖掉。”唐东阳介绍。分析原因,“在别人恐惧的时候我疯狂,在别人疯狂的时候我恐惧”,这是巴菲特把握投资商机的秘诀,多少也反应投资者此时的心态。

  另外一个豪宅项目海珀旭晖凭借下调价格在3月19日-3月25日一周表现相当出色,同策数据显示,该案以64180元/平方米的均价成交了21套。该盘从去年10月开盘后至今年2月,成交套数几乎始终在个位数徘徊,而到了3月在85折的大幅价格优惠下,成交量骤增,3月1日截止目前,已成交50余套。

  另据金丰易居&佑威数据显示,上周3月19日 -3月 25日商品住宅成交均价大涨了17.83%,主要原因是均价4万元/平方米以上的高端物业成交面积环比大涨了96.11%,均价6万/平方米以上的豪宅,成交面积更是大涨149.92%。金丰易居&佑威联合研究中心联席主任、佑威机构执行董事黄志坚表示:“高端物业的成交表现很抢眼,表明高端物业回款需求开始变得更加迫切,部分项目也需要通过打折来争夺有限的客户。”

  “豪宅价格回归理性是应该的。什么是理性,只有开发商和客户知道,认为需要买这个房子的人知道。房产市场稍微休息一下也是应该的,每个行业都会有起伏。如果有需求,资历够的购房者,可以参与这轮降价购房机会。”沪上一千万级别墅的相关负责人指出。 (来源:新闻晨报)
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